МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

ЛИСТ

від 27.04.2022 р. № 32424/8.3.1/32-22

Начальникам міжрегіональних управлінь юстиції Міністерства юстиції

Щодо роз’яснення норм законодавства

Міністерством юстиції з метою встановлення єдиної практики застосування нотаріусами норм законодавства щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття прав власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній, повідомляється про таке.

Нотаріус здійснює свої професійні обов’язки відповідно до Закону України “Про нотаріат” та присяги, а також керується у своїй діяльності Конституцією України, законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, Міністерства юстиції України та його територіальних органів, а в Автономній Республіці Крим – нормативно-правовими актами Верховної Ради Автономної Республіки Крим і Ради міністрів Автономної Республіки Крим.

Так, частиною першою статті 328 Цивільного кодексу України (далі – Кодекс) встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

При цьому зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 Кодексу).

Варто зауважити, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 Кодексу).

10 грудня 2021 р. набув чинності Закон України від 08 вересня 2021 р. № 1720-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено”, яким, зокрема внесено зміни до Кодексу та Земельного кодексу України (далі – Кодекс¹).

Статтею 120 Кодексу1, яку викладено в новій редакції, регламентовано перехід права на земельну ділянку у разі набуття прав власності, господарського відання, оперативного управління на об’єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній.

Згідно з частиною шістнадцятою вказаної статті предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об’єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї).

Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об’єкта (частки у праві спільної власності на неї).

Водночас статтею 377 Кодексу встановлено, що до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта до набувача такого об’єкта.

Враховуючи наведене, відчуження об’єкта нерухомого майна (жилого будинку (крім багатоквартирного), іншої будівлі або споруди, об’єкта незавершеного будівництва або частки у праві спільної власності на такий об’єкт) та земельної ділянки або частки у праві спільної власності на неї (крім земель державної, комунальної власності), на якій розміщений такий об’єкт нерухомого майна, що перебувають у власності особи – відчужувача, здійснюється одночасно одним правочином.

Звертаємо увагу, що зазначений правочин має містити, у тому числі, умови, встановлені статтею 132 Кодексу1.

Додатково інформуємо, що статтею 59 Закону України “Про нотаріат” встановлено, що документи, в яких викладено зміст правочинів (договори, заповіти, довіреності тощо), що посвідчуються нотаріально, виготовляються нотаріусом не менше ніж у двох примірниках, один із яких залишається у справах державної нотаріальної контори, приватного нотаріуса.

Вказані правочини мають зберігатися в номенклатурній справі 02-02 “Договори відчуження земельних ділянок, у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна, та документи, на підставі яких вони посвідчувались” відповідно до Правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 22 грудня 2010 р. № 3253/5, зареєстрованих у Міністерстві юстиції України 23 грудня 2010 р. за № 1318/18613.

Прошу довести вказану інформацію до відома державних та приватних нотаріусів для врахування в роботі.

Перший заступник Міністра
Євгеній ГОРОВЕЦЬ