МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 07.09.2023 р. № 118144/8.4.1/-23
Міністерство юстиції України щодо окремих питань застосування законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та в межах компетенції повідомляє.
1. Щодо державної реєстрації права довічного успадкованого володіння землею на підставі рішень судів та свідоцтв про право на спадщину
Насамперед інформуємо, що порушене питання неодноразово було предметом розгляду Мін’юсту, в тому числі відповідь на нього знайшла своє відображення у листі від 18 лютого 2020 року № 7770/1593-26-20 щодо державної реєстрації права довічного успадкованого володіння земельною ділянкою (копія додається*).
____________
* Не наводиться.
Протягом тривалого часу відносини, пов’язані з можливістю існування довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою, розглядалися різними судовими інстанціями та породжували різну правозастосовчу практику.
Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 368/54/17 зазначено, що з правової позиції, яка викладена у постанові Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 178/447/16-ц та постановах Верховного Суду України від 05 жовтня 2016 року у справі № 181/698/14-ц та від 23 листопада 2016 року у справі № 668/477/15-ц, вбачається системне посилання у цих судових рішеннях на вказані норми в сукупності з висновками про те, що право користування земельною ділянкою, що виникло в особи лише на підставі державного акта на право володіння земельною ділянкою без укладення договору про право користування земельною ділянкою із власником землі, припиняється зі смертю особи, якій належало таке право, і не входить до складу спадщини.
Разом з тим Велика Палата Верховного Суду вважає, що наявні правові підстави для відступлення від вказаних висновків.
Дії державних органів щодо надання земельних ділянок громадянам у довічне успадковуване володіння були припинені, проте ті особи, які набули це право у встановленому законом порядку, зберегли його, оскільки законодавство не містить норми, яка б дозволяла припинити право довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою, а тому таке право є дійсним.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що право довічного користування земельної ділянки може бути визнано таким, що успадковане вищевказаними позивачами за первісним та зустрічним позовом, оскільки право довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою відносяться до тих прав, які можуть бути успадковані.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав, регулюються Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі – Закон).
Відповідно до частини другої статті 3 Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Згідно з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону державній реєстрації прав підлягають такі речові права на нерухоме майно, похідні від права власності:
право користування (сервітут);
право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
право господарського відання; право оперативного управління;
право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки (крім права оренди земельної ділянки, переданої в оренду відповідно до пункту 27 розділу X “Перехідні положення” Земельного кодексу України, а також права оренди, яке виникло при передачі земельних ділянок в оренду постійним користувачем, емфітевтом у випадках, визначених підпунктом 8 пункту 27 розділу X “Перехідні положення” Земельного кодексу України);
право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки;
право довірчої власності на отриманий в управління об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;
інші речові права відповідно до закону.
Таким чином, до переліку речових прав, похідних від права власності, що підлягають державній реєстрації, належать лише ті речові права, обов’язковість державної реєстрації яких визначено законом. Більш того, саме з державною реєстрацією таких прав закон пов’язує їх виникнення, на відміну від інших речових прав на нерухоме майно.
Так, наприклад, найм (оренда) житла містить ознаки речового права, похідного від права власності. Водночас це право користування не підлягає державній реєстрації відповідно до Закону.
Так само і з довічним успадковуваним володінням земельною ділянкою. На сьогодні законодавством не передбачено державної реєстрації права довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою та, як наслідок, вказаним Законом не передбачено його виникнення з моменту державної реєстрації.
З огляду на викладене право довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою не належить до речових прав, які підлягають державній реєстрації.
2. Щодо порядку виправлення технічних помилок у записах Державного реєстру прав під час оформлення свідоцтв про право на спадщину за заявами спадкоємців
Зазначаємо, що пунктом 66 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі – Порядок), врегульовані відносини, що виникають у випадках, коли державна реєстрація набуття права власності проводиться за заявою спадкоємців.
Також у листі вказується, коли право власності спадкоємця вже зареєстроване, проте у відомостях Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) виявлені технічні помилки.
Абзацом другим частини другої статті 26 Закону, зокрема, передбачено, що у разі якщо після отримання заявником документів за результатами розгляду заяви виявлено технічну помилку, допущену під час внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права, обтяження речових прав, зокрема помилку у відомостях про суб’єкта речового права, обтяження, відомостях про речове право, обтяження, відомостях про нерухоме майно, у тому числі його технічних характеристиках, або якщо відбулося виправлення такої помилки в документах, що подавалися для державної реєстрації прав, або відбулася зміна адреси об’єкта нерухомого майна, такі помилки, відомості виправляються державним реєстратором на підставі заяви особи, відомості про речові права, обтяження речових прав якої містять таку помилку, відомості.
Слід зазначити, що за своєю правовою природою технічна помилка не впливає на відповідне речове право, на можливість здійснення власником правомочностей щодо майна. Як наслідок, ні Законом, ні Законом України “Про нотаріат” не передбачено підстав для відмови у проведенні державної реєстрації прав чи вчиненні нотаріальних дій за наявності технічної помилки в Державному реєстрі прав.
Отже, нотаріус за умови наявності для цього документальних підстав під час оформлення спадкових прав спадкоємців та проведення державної реєстрації може виправляти технічну помилку, допущену в Державному реєстрі прав.
Звертаємо увагу, що однією із засад державної реєстрації прав є гарантування державою об’єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Саме з цією метою в Законі з-поміж усіх учасників цивільно-правових відносин, що можуть заявляти свої речові права на нерухоме майно, обтяження таких речових прав та є учасниками реєстраційної процедури, виокремлено такого учасника як спадкоємця – у разі оформлення спадщини, до складу якої входять речові права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації згідно з цим Законом.
Враховуючи викладене, вважаємо, що у випадках, передбачених частиною другою статті 26 Закону, у разі смерті особи, відомості про речові права, обтяження речових прав якої містять помилку, заяву про таке виправлення такої помилки може бути подано спадкоємцем померлої особи.
3. Щодо алгоритму державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого в Державному реєстрі прав відкрито розділ як на об’єкт незавершеного будівництва
З набранням чинності Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” стаття 14 Закону на цей час не містить такої підстави для закриття розділу, як державна реєстрація права власності на новостворений об’єкт нерухомого майна, щодо якого в Державному реєстрі прав відкрито розділ як на об’єкт незавершеного будівництва.
Відповідні зміни було впроваджено з огляду на подальше існування об’єкта як нерухомого майна та відповідно виникнення права власності на нього.
Частинами четвертою та сьомою статті 273 Закону визначено, що, крім дій, передбачених частиною третьою цієї статті, під час проведення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості, автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав, зокрема, вноситься до Державного реєстру прав запис про спільну сумісну власність власників об’єктів нерухомого майна (житлових та нежитлових приміщень) на приміщення (місця) загального користування (у тому числі допоміжні) в будівлі, споруді, а також належні до них будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників відповідного об’єкта та розташовані на прибудинковій території, крім випадків прийняття в експлуатацію окремих черг будівництва / пускових комплексів.
Положення статті 273 в частині автоматичної державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, поширюється на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання чинності Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”.
Таким чином, законодавство передбачає проведення низки реєстраційних дій саме у розділі, відкритому на об’єкт незавершеного будівництва, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
При цьому виключно щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, які є складовими частинами об’єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, реєстраційні дії мають проводитися автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав.
З урахуванням наведеного щодо об’єктів незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте до набрання чинності Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” та щодо яких відкрито розділ в Державному реєстрі прав, державним реєстратором мають проводитися реєстраційні дії, пов’язані з набуттям права власності на нерухоме майно, а у випадку з багатоквартирним будинком – державна реєстрація набуття права спільної сумісної власності без закриття відповідного розділу на об’єкт незавершеного будівництва.
Відповідно до абзаців першого та шостого пункту 37 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141, до Державного реєстру прав під час проведення державної реєстрації набуття права власності, довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов’язання замість наявних відомостей, що містяться у розділі Державного реєстру прав, вносяться нові відомості про право власності, довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов’язання, передбачені у пункті 30 цього Порядку.
Відомості про об’єкт речових прав в обсязі, передбаченому цим Порядком, вносяться автоматично на підставі відомостей, отриманих з Державного земельного кадастру чи з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва в порядку інформаційної взаємодії з такими системами.
Разом з тим слід звернути увагу, що відповідно до частини третьої статті 13 Закону у разі відсутності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про відповідний об’єкт такі відомості вносяться на підставі документів, поданих для державної реєстрації прав.
Під час проведення державної реєстрації набуття права власності на новостворене нерухоме майно, щодо якого як об’єкта незавершеного будівництва в Державному реєстрі прав було відкрито розділ та проведено державну реєстрацію права власності, новий розділ в Державному реєстрі прав не відкривається.
Проведення державної реєстрації набуття права власності на новостворене нерухоме майно здійснюється шляхом внесення нових відомостей про право власності, що матимуть новий номер відомостей про право та дату державної реєстрації. При цьому відомості про право власності на об’єкт незавершеного будівництва мають бути припинені, оскільки під час проведення державної реєстрації набуття права власності замість наявних відомостей, що містяться у розділі Державного реєстру прав, вносяться нові відомості про право власності. І насамкінець вносяться актуальні відомості про новостворене нерухоме майно до існуючого розділу в Державному реєстрі прав.
Також звертаємо увагу, що оскільки реєстраційні дії щодо об’єктів незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте до набрання чинності Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, мають проводитися саме шляхом звернення до державного реєстратора, в такому випадку застосовуються загальні норми порядку проведення державної реєстрації права власності на підставі заяви, поданої заявником.
Водночас щодо такого об’єкта, як багатоквартирний будинок, вважаємо, що проведення державної реєстрації права спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку має відбуватися одночасно з державною реєстрацією права власності на квартиру чи нежитлове приміщення в такому будинку.
4. Щодо необхідності державної реєстрації спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості у складі подільного об’єкта незавершеного будівництва, якщо будівництво такого об’єкта здійснюється забудовником для власних потреб
У пункті 10 частини першої статті 1 Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості (далі – спеціальне майнове право) визначається як різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:
володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;
праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта.
Згідно зі статтею 2 вказаного Закону неподільний об’єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації права власності або спеціального майнового права, або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Майбутній об’єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Отже, вищезазначене вказує на одну з головних ознак спеціального майнового права – його оборотоздатність. При цьому законодавство не містить імперативних норм щодо обов’язковості державної реєстрації спеціального майнового права. Таким чином, оскільки спеціальне майнове право є предметом цивільно-правового обороту, державну реєстрацію в цьому випадку слід розглядати як необхідну передумову його відчуження. Якщо ж замовник будівництва не має наміру залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна (тобто здійснювати відчуження спеціального майнового права з метою прямого чи опосередкованого залучення (інвестування, фінансування) коштів для спорудження об’єкта нерухомого майна), він може завершити будівництво та вжити заходів щодо введення об’єкта в експлуатацію на загальних засадах з подальшою державною реєстрацією права власності на нерухоме майно.
Важливі юридичні застереження
1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.
2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.
Перший заступник Міністра
Євгеній ГОРОВЕЦЬ
