МІНІСТЕРСТВО РОЗВИТКУ ГРОМАД ТА ТЕРИТОРІЙ УКРАЇНИ

РОЗ’ЯСНЕННЯ

від 12.04.2022 р.

Окремі питання оренди комунального майна, відмінного від земельних ділянок, в умовах воєнного стан

Більше місяця, як Україна перебуває в умовах воєнного стану через вторгнення росії. Такі умови змушують органи місцевого самоврядування адаптуватися до умов сьогодення. У зв’язку з чим особливої актуальності набуває питання оптимізації орендних відносини як одного з джерел наповнення місцевого бюджету.

“Аудит” чинних договорів оренди

Запровадження воєнного стану стало причиною появи в Україні мільйонів внутрішньо переміщених осіб та сотень тимчасово переміщених підприємств. У багатьох з цих осіб були укладені договори оренди, в тому числі і комунального майна. Деякі особи, які були вимушені переїхати з територій, на яких відбуваються бойові дії, наразі позбавлені можливості оплачувати послуги оренди, позбавлені можливості експлуатувати об’єкти оренди, або такі об’єкти оренди повністю знищені. Саме тому і важливо здійснити аудит чинних договорів оренди, який дозволить перевірити стан виконання договорів оренди комунального майна. Це серед іншого допоможе говорити як про потреби у коригуванні бюджету територіальної громади, так і деталізувати інформацію про пошкоджене або знищене майно комунальної власності.

Прямою метою аудиту чинних договорів оренди є:

• виявлення договорів, за якими орендарі не сплачують орендну плату;
• виявлення договорів оренди, за якими закінчилися строки дії;
• встановлення договорів, об’єкти оренди по яких знищені або зазнали значних пошкоджень, що унеможливлює його подальшу експлуатацію;
• тощо.

Реєстр договорів оренди

Аналіз чинних договорів оренди має стати підґрунтям для створення реєстру договорів оренди. До Реєстру договорів оренди пропонується вносити відомості про:

• чинні договори оренди;
• укладені нові договори оренди;
• чинні договори оренди, які продовжуються;
• відомості щодо внесених змін в чинні договори оренди.

Для ведення реєстру договорів оренди ми рекомендуємо використовувати форму реєстру договорів оренди Фонду державного майна або реєстр договорів, розроблений консультантами Програми DOBRE. Але в будь-якому випадку в Реєстрі мають міститися відомості про:

• найменування об’єкта оренди;
• місцезнаходження об’єкта оренди;
• площу об’єкта оренди;
• дату укладення договору;
• строк дії договору;
• найменування, ЄДРПОУ орендаря;
• найменування, ЄДРПОУ орендодавця;
• розмір орендної плати та кінцевий термін її сплати;
• тощо.

Окрім того, вже багато громад створили власні реєстри договорів оренди, тому наступним кроком має стати контроль за виконанням умов зазначених договорів. На наш погляд, контрольні функції у сфері оренди мають бути покладені на виконавчий комітет відповідної ради. Виконавчий комітет своїм рішенням має створити комісію зі здійснення контролю за виконанням умов договорів оренди, яка безпосередньо і буде здійснювати перевірку дотримання договірних умов діючих договорів оренди. При проведенні перевірки договорів оренди доцільно враховувати:

• цільове використання орендованого майна відповідно до умов договору;
• стан та умови збереження орендованого майна;
• наявність суборендарів;
• наявність поліпшень і дозволів на їх здійснення;
• наявність заборгованості зі сплати орендної плати.

Продовження договорів оренди

Запровадження воєнного стану викликає багато запитань, пов’язаних з процедурою продовження договорів оренди. 24 березня було ухвалено проект Закону № 7192 “Про внесення змін до Закону “Про оренду державного та комунального майна” (https://itd.rada.gov.ua/billInfo/Bills/Card/39272), який передбачає наділення Кабінету Міністрів України повноваженнями встановлювати особливі процедури щодо оренди державного та комунального майна у період воєнного стану. Наразі Фонд державного майна України за участі нашої групи підготував проект постанови Кабінету Міністрів України, якою буде врегульовано питання продовження договорів в умовах воєнного стану.

Щодо застосування орендних знижок

За результатами здійсненого аналізу можуть бути виявлені договори, за якими орендарі не здійснюють оренду плату, хоча об’єкт оренди перебуває у стані, придатному для користування.

Наша країна перебуває в умовах війни, і цілком закономірно, що особи, у яких наявні договори оренди комунального майна на території, де ведуться бойові дії, фактично не користуються майном та не мають можливості оплачувати послуги оренди. В таких умовах органи місцевого самоврядування (військові адміністрації) можуть ухвалити рішення про застосування орендних знижок чи скасування орендної плати. Таке рішення цілком кореспондується з положеннями п. 129¹ Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483, відповідно до якого у зв’язку із змінами у соціально-економічному становищі в країні або в окремих її регіонах внаслідок економічної кризи, стихійного лиха, запровадження карантинних обмежень або інших подій, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, представницький орган місцевого самоврядування може ухвалити рішення про надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати. Разом з тим підставою для ухвалення такого рішення має бути звернення орендаря. Це питання має бути врегульовано з урахуванням реалій воєнного стану у постанові КМУ, про яку згадувалося вище.

Однак можуть бути випадки, коли орендар не має бажання сплачувати оренду, фактично не користуючись відповідним комунальним майном. Зважаючи на обсяг руйнувань комунального майна, є сенс прагматично поставитись до вирішення питань знижок чи скасування орендної плати, адже для виконання завдань місцевого самоврядування нині важлива кожна “жива копійка”, і майно, що фактично не використовується орендарем, може бути використане для забезпечення безпекових чи гуманітарних потреб громади або передане у користування орендарю, здатному здійснювати якусь господарську діяльність та наповнювати бюджет громади. У такому випадку ми рекомендуємо уважно вивчити обставини конкретного користування та умови укладеного договору, оскільки серед підстав одностороннього розірвання договору у ч. 1 ст. 24 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” прострочення орендної плати не значиться, натомість у ч. 2 цієї норми йде відсилка до договору. Якщо ваші договори оренди укладено згідно з Примірною формою оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженою постановою КМУ від 12.08.2020 р. № 820, то там має бути пункт, який дозволяє одностороннє розірвання договору, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці. Процедура розірвання такого договору детально описана у п. 12.8 Примірної форми (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/820-2020-%D0%BF#Text) або має бути деталізована у іншому пункті Примірного договору, затвердженого для вашої територіальної громади.

Щодо дострокового припинення договорів у разі знищення чи значного пошкодження об’єкта оренди

Внаслідок війни руйнувань зазнала значна кількість об’єктів нерухомості, транспортних засобів. Згідно з абз. 8 ч. 1 ст. 24 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, знищення об’єкта оренди або значне пошкодження об’єкта оренди є підставою для припинення договору оренди.

Важливо! Законодавець вводить у законі про оренду поняття “значне пошкодження”, не деталізуючи його. Очевидно, що мова йде про пошкодження, які унеможливлюють безпечну експлуатацію об’єкта оренди за цільовим призначенням. Проте виникає питання, як визначити та зафіксувати “значне пошкодження”. Факти значних пошкоджень чи знищення майна мають встановлюватися в комісійному акті за результатами огляду об’єкта¹, однак результати огляду слід закріпити рішенням виконавчого комітету відповідної місцевої ради щодо непридатності будинку (приміщення) чи іншої індивідуально визначеної речі, яка була об’єктом оренди, для використання за цільовим призначенням. Це рішення і буде підставою для дострокового припинення договору оренди.

____________
¹ Постанова КМУ “Про внесення змін до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва” затверджена Урядом 05.04.2022 р., однак станом на момент підготовки цієї публікації не оприлюднена.

Автори: Правова група Офісу підтримки реформи з децентралізації Мінрегіону