МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 21.07.2022 р. № 59595/Б-5053/19.1.3
Щодо розгляду звернень
Міністерство юстиції України розглянуло звернення […] щодо деяких питань, пов’язаних з проведенням державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав), та в межах компетенції повідомляє.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64 “Про введення воєнного стану в Україні”, затвердженим Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX “Про затвердження Указу Президента України “Про введення воєнного стану в Україні”, в Україні введено воєнний стан.
На сьогодні пріоритетним завданням Міністерства юстиції, як і інших органів державної влади, є виконання доручень, пов’язаних із запровадженням та забезпеченням реалізації заходів правового режиму воєнного стану.
Враховуючи наведене, Міністерством юстиції з 25 лютого 2022 року тимчасово було призупинено надання відповідей на звернення громадян, що не стосуються воєнного стану, військової діяльності, надання медичної допомоги, евакуації населення тощо.
Водночас звертаємо увагу, що надання роз’яснення законодавства має надаватися в умовах обізнаності з усіма фактичними обставинами справи, в розрізі якої постало відповідне питання юридичного характеру. Крім того, надання роз’яснення щодо правового регулювання у конкретній ситуації базується на даних, наведених Вами, та, як наслідок, може не враховувати всіх фактичних обставин справи, які мають місце в дійсності, однак не зазначені у Вашому зверненні.
Міністерство юстиції надає узагальнені роз’яснення у сфері державної реєстрації прав та не наділене повноваженнями щодо розгляду конкретних правових ситуацій чи документів, які подано державному реєстратору прав на нерухоме майно (далі – державний реєстратор).
Щодо першого питання звернення “Чи обов’язкова наявність відомостей про технічну інвентаризацію об’єкта нерухомого майна (далі – ОНМ) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва у разі: 1) перенесення відомостей про реєстрацію права власності до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, коли право власності на такий ОНМ було зареєстровано до 01 січня 2013 року відповідно до діючого законодавства, за наявності технічних характеристик об’єкта в документах, що подаються для державної реєстрації прав, які ці характеристики не змінювалися; 2) державної реєстрації переходу права власності на ОНМ, коли право власності на такий об’єкт за відчужувачем було зареєстровано до 01 січня 2013 року відповідно до діючого законодавства, за наявності технічних характеристик ОНМ в документах, що подаються для державної реєстрації прав, якщо ці характеристики не змінювалися; 3) державної реєстрації права власності на ОНМ, якщо реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт чи об’єкт незавершеного будівництва не проведена до 01 січня 2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення?”
Відносини, які виникають у сфері державної реєстрації прав, урегульовані Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі – Закон), Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (зі змінами) (далі – Порядок), та іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до Закону.
Частиною третьою статті 18 Закону встановлено, що у передбачених законодавством України випадках державна реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна, речові права на який підлягають державній реєстрації.
Абзацом першим пункту 58 Порядку передбачено, що у разі коли в документах, що подаються для державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт чи об’єкт незавершеного будівництва, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об’єкта, а також якщо реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт чи об’єкт незавершеного будівництва проведена до 01 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт чи об’єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності відомостей про технічну інвентаризацію такого об’єкта, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Перш за все слід звернути увагу, що законодавство у сфері державної реєстрації прав не оперує таким поняттям як “перенесення” відомостей про зареєстроване право власності на ОНМ в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, що є невід’ємною архівною складовою частиною Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державного реєстру прав).
Відповідно до частини третьої статті 3 Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:
1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації.
Незважаючи на наявність норми щодо визнання державою права власності на нерухоме майно, право власності на яке належним чином зареєстровано до 01 січня 2013 року, законодавство у сфері державної реєстрації прав дозволяє такому власнику нерухомого майна за власним бажанням звернутися за державною реєстрацією права власності на таке майно в Державному реєстрі прав.
Тобто у випадку коли мова йде про право власності, що належним чином зареєстровано до 01 січня 2013 року, законодавством передбачається можливість не перенесення таких відомостей, а саме державна реєстрація такого права власності.
Слід зауважити, що зазначений пункт 58 Порядку застосовується виключно під час проведення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, державну реєстрацію права власності на який було проведено до 01 січня 2013 року реєстраторами бюро технічної інвентаризації.
Щодо розповсюдження пункту 58 Порядку на інші випадки, описані у зверненні, то слід зазначити, що у випадку відчуження об’єкта нерухомого майна, право власності на який за відчужувачем було зареєстровано до 01 січня 2013 року, відбувається не державна реєстрація права власності, зареєстрованого до 01 січня 2013 року, а державна реєстрація права власності, яке набувається, наприклад, у 2022 році. Така державна реєстрація відбувається не за відчужувачем, а за набувачем відповідного права власності.
У випадку ж коли державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, набутого до 01 січня 2013 року, проводиться лише зараз, то, звісно, мова не йде про державну реєстрацію права власності, що належним чином зареєстровано до 01 січня 2013 року.
Таким чином, пункт 58 Порядку не поширюється на обидва із описаних вище випадків.
Щодо другого питання звернення “Чи застосовуються відповідно до пункту 44 Порядку при державній реєстрації прав загальні вимоги для реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт, а саме частина друга статті 5 Закону, пункти 77 – 79 Порядку, та чи повинен державний реєстратор перевіряти відомості про введення відповідних об’єктів в експлуатацію та присвоєння їм адреси і відображати ці факти в Державному реєстрі прав?”
Пунктом 44 Порядку визначено вичерпний перелік документів, які подаються для державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 01 січня 2013 року, за відсутності документа, що посвідчує набуття права державної або комунальної власності на такий об’єкт, а саме:
– витяг з Єдиного реєстру об’єктів державної власності щодо такого об’єкта (у разі державної реєстрації права державної власності);
– документ, що підтверджує факт перебування закінченого будівництвом об’єкта у комунальній власності, виданий відповідним органом місцевого самоврядування (у разі державної реєстрації права комунальної власності);
– документ, що підтверджує факт відсутності перебування закінченого будівництвом об’єкта у державній власності, виданий Фондом державного майна чи його регіональним відділенням (у разі державної реєстрації права комунальної власності).
Вказаний пункт 44 Порядку є самодостатнім та не застосовується у поєднанні з іншими пунктами, такими як 77, 78 та 79 Порядку.
При цьому Порядок розмежовує перелік документів, що є необхідними для проведення державної реєстрації прав, залежно від способу набуття права, фактичного чи юридичного стану справ.
Оскільки мова йде про нерухоме майно державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 01 січня 2013 року, достатньо пересвідчитися у факті перебування такого майна у державній або комунальній власності.
У разі ж коли набуття права державної або комунальної власності відбувається на закінчений будівництвом об’єкт у результаті здійснення нового будівництва чи реконструкції, державному реєстратору слід застосовувати пункти Порядку, що включені до розділу “Особливості державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт у результаті здійснення нового будівництва чи реконструкції”.
Щодо третього питання звернення “Чи повинен державний реєстратор відповідно до пункту 77 Порядку при державній реєстрації права власності квартири, гаражного боксу, машиномісця, іншого житлового та нежитлового приміщення в новобудові вимагати від заявника відомості про присвоєння адреси відповідній складовій частині (квартирі, гаражного боксу, машиномісцю тощо) у тому випадку, коли адреса будинку, в якому знаходяться ці об’єкти, була присвоєна із застосуванням Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, з урахуванням діючих на момент присвоєння норм Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, однак до набрання чинності Порядку присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 07 липня 2021 року № 690, тобто без відомостей про присвоєння адреси саме складовим частинам цього будинку?”
Порядком присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 07 липня 2021 року № 690 (далі – Порядок № 690), який прийнято Урядом в розвиток положень Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, затверджено єдину процедуру присвоєння, зміни, коригування адрес об’єктів будівництва, будинків, будівель, споруд, окремих частин об’єкта, які є самостійними об’єктами права на нерухоме майно (квартир, гаражних боксів, машиномісць, інших житлових та нежитлових приміщень).
Так, відповідно до пункту 8 Порядку № 690 присвоєння адреси з реквізитом “номер окремої частини об’єкта” (номер квартири, гаражного боксу, машиномісця, іншого житлового та нежитлового приміщення, яке є самостійним об’єктом права на нерухоме майно у складі іншого об’єкта) здійснюється уповноваженими органами з присвоєння адрес за поданням забудовника:
під час присвоєння адреси об’єкту нового будівництва, частинами якого є зазначені окремі частини об’єкта, – відповідно до затвердженої проектної документації та пропозицій замовника щодо нумерації окремих частин об’єкта;
під час присвоєння адреси закінченому будівництвом об’єкту, частинами якого є зазначені окремі частини об’єкта, – відповідно до затвердженої проектної документації, матеріалів технічної інвентаризації та пропозицій замовника щодо нумерації окремих частин об’єкта;
у випадку, визначеному абзацом тринадцятим частини четвертої статті 263 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, для об’єктів з існуючим поділом на окремі частини, – відповідно до матеріалів технічної інвентаризації та пропозицій замовника щодо нумерації окремих частин об’єкта; у порядку, визначеному частиною восьмою статті 263 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.
Присвоєння адреси з реквізитом “номер окремої частини об’єкта” для об’єктів, що не мають поділу на окремі частини, здійснюється відповідно до абзаців другого і третього цього пункту з дотриманням вимог абзаців другого – п’ятого частини третьої статті 263 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.
Згідно з частиною п’ятою статті 263 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” уповноваженими органами з присвоєння адрес є:
виконавчий орган сільської, селищної, міської ради – у разі, якщо об’єкт знаходиться у межах території, на яку поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради;
місцева державна адміністрація – у разі, якщо об’єкт знаходиться у межах території, на яку не поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради, а також у разі неприйняття органом з присвоєння адреси рішення про присвоєння, зміну, коригування, анулювання адреси у строк, визначений цією статтею.
У містах з районним поділом за рішенням міських рад повноваження щодо присвоєння, зміни, коригування, анулювання адрес можуть делегуватися виконавчим органам районних в місті рад.
За рішенням Київської міської ради повноваження щодо присвоєння, зміни, коригування, анулювання адрес можуть делегуватися органам, визначеним частиною другою статті 11 Закону України “Про столицю України – місто-герой Київ”.
Відповідно до частини шостої статті 263 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” адреса вважається присвоєною з дня внесення до Реєстру будівельної діяльності інформації про її присвоєння.
Вказана норма відповідно до пункту 3 розділу II “Прикінцеві та перехідні положення” Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва” застосовується з 01 грудня 2020 року.
Присвоєння, зміна, коригування, анулювання адреси об’єкта будівництва об’єкта нерухомого майна, упорядкування нумерації окремих частин об’єкта здійснюються виключно з використанням Реєстру будівельної діяльності, що відповідно до статті 221 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” входить до складу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Таким чином, в результаті законодавчого регулювання відносин з присвоєння адреси з реквізитом “номер окремої частини об’єкта” (номер квартири, гаражного боксу, машиномісця, іншого житлового та нежитлового приміщення, яке є самостійним об’єктом права на нерухоме майно у складі іншого об’єкта) єдиним документом, що підтверджує факт присвоєння відповідної адреси, є рішення вищезазначених компетентних органів, а сама адреса вважається присвоєною з дня внесення до Реєстру будівельної діяльності інформації про її присвоєння. При цьому законодавством не обумовлено, що така адреса присвоюється виключно щодо об’єктів будівництва, будівництво яких завершено після набрання чинності Порядком № 690 чи іншим нормативно-правовим актом.
При цьому слід враховувати основну ціль присвоєння адреси відповідно до Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, якою є ідентифікація об’єкта та визначення місця його розташування на місцевості.
Крім того, адреса присвоюється об’єктам будівництва, будинкам, будівлям, спорудам, квартирам, гаражним боксам, машиномісцям, іншим житловим та нежитловим приміщенням, які є самостійними ОНМ. Тобто присвоєння адреси відповідним об’єктам надає можливість ідентифікації таких об’єктів та розуміння, що такі об’єкти є самостійними ОНМ, щодо яких можуть набуватися права.
Саме тому, незалежно від часу існування певних відносин з будівництва об’єктів містобудування, при зверненні на сьогодні заявника за державною реєстрацією права власності на новостворений ОНМ, такий об’єкт має бути належним чином ідентифікованим, а державним реєстратором має бути встановлено, що він є самостійним ОНМ, щодо якого може набуватися право власності.
Абзацами другим та третім пункту 77 Порядку передбачено, що державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння такому об’єкту адреси (крім випадку проведення реконструкції об’єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об’єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
У разі коли закінчений будівництвом об’єкт у результаті нового будівництва є складовою частиною будинку, будівлі, споруди (квартира, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове та нежитлове приміщення), яка після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійним ОНМ, відомості про прийняття в експлуатацію та про присвоєння адреси отримуються щодо будинку, будівлі або споруди, складовою частиною яких є такий об’єкт, а щодо відповідної складової частини будинку, будівлі, споруди – відомості про присвоєння адреси такій частині.
Отже, єдиним джерелом отримання відомостей про присвоєння адреси квартирі, гаражному боксу, машиномісцю, іншому житловому та нежитловому приміщенню на сьогодні є Єдина державна електронна система у сфері будівництва.
Щодо четвертого питання звернення “Чи є підставою для відмови в проведенні державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки наявність зареєстрованого арешту на все майно орендодавця? Чи є підставою для відмови в проведенні державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки наявність зареєстрованого арешту на орендареві, з урахуванням статті 93 Земельного кодексу України?”
Пунктом 5 частини першої статті 2 Закону визначено, що обтяження – це заборона або обмеження розпорядження та/або користування нерухомим майном, встановлені законом, актами уповноважених на це органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, або такі, що виникли з правочину.
Так, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема наявність обтяжень прав на нерухоме майно (абзац п’ятий пункту першого частини третьої статті 10 Закону).
Водночас варто зазначити, що недостатньо лише встановлення факту наявності обтяжень на нерухоме майно, а важливим є сам характер обмежень, що передбачають конкретні обтяження.
Отже, у кожному конкретному випадку арешт як обтяження нерухомого майна буде передбачати відповідні обмеження щодо користування та/або розпорядження майном, від яких залежить можливість припинення права оренди.
Відповідно, лише внаслідок аналізу поданих документів та зареєстрованих прав на нерухоме майно та їх обтяжень у Державному реєстрі прав державний реєстратор приймає рішення щодо конкретної заяви.
Відповідно до статті 11 Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
До прикладу, у разі накладення арешту на земельну ділянку, яка передана в оренду, державна реєстрація припинення оренди земельної ділянки може бути проведена за наявності такого обтяження, оскільки зміст такого обтяження полягає не в обмеженні прав орендаря чи орендодавця на припинення орендних відносин, а виключно в обмеженні правомочностей власника щодо володіння, користування та/або розпоряджання належним майном.
Щодо п’ятого питання звернення “Чи мають право юридичні особи набувати право власності на земельні ділянки для садівництва та земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства у зв’язку з передачею цих ділянок як внесок до статутного капіталу? Якщо так, то які перевірки повинен здійснювати державний реєстратор під час проведення відповідних реєстраційних дій в такому випадку?”
Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, Земельного кодексу України, а також інших законів, що видаються відповідно до них (частина друга статті 78 Земельного кодексу України (далі – Кодекс)).
Відповідно до підпункту “б” пункту 15 розділу X “Перехідні положення” Кодексу до 01 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 371 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Слід зазначити, що згідно з частиною першою статті 82 Кодексу юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:
а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу;
в) прийняття спадщини;
г) виникнення інших підстав, передбачених законом.
Водночас особисте селянське господарство – це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму.
Діяльність, пов’язана з веденням особистого селянського господарства, не відноситься до підприємницької діяльності (частини перша, третя статті 1 Закону України “Про особисте селянське господарство”).
Однак згідно зі статтею 33 Кодексу земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.
Водночас приватні несільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть набувати у власність або оренду землі сільськогосподарського та іншого призначення для ведення підсобного господарства (частина перша статті 37 Кодексу).
Іноземці та особи без громадянства, а також юридичні особи можуть мати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди.
Земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо (частини друга, третя статті 35 Кодексу).
Отже, земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва не можуть набувати у власність юридичні особи (крім садівничих товариств), натомість вони можуть отримувати такі земельні ділянки в оренду.
Відповідно до частини третьої статті 82 Кодексу земельні ділянки сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину юридичними особами, які відповідно до Кодексу не можуть набувати їх у власність, підлягають відчуженню протягом одного року.
У разі якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов’язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду (частина друга статті 145 Кодексу).
Щодо шостого питання звернення “Чи може особа, за якою закріплений об’єкт інвестування (квартира, приміщення тощо) на підставі відповідного договору (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо), після введення в експлуатацію будинку, складовою частиною якого є відповідна квартира/приміщення, розпоряджатися цим об’єктом (ділити, об’єднувати) до того, як право на цей об’єкт зареєстровано відповідно до законодавства? Якщо може, то які документи в такому разі повинен надати заявник державному реєстратору для державної реєстрації права власності на ОНМ, що утворився шляхом поділу/об’єднання? А також чи повинен заявник надати для такої реєстрації письму заяву або договір про розподіл часток у спільній власності на ОНМ у разі, коли в договорі інвестування / договорі про пайову участь / договорі купівлі-продажу майнових прав зазначено декілька суб’єктів інвестування?”
Відповідно до частини першої статті 316 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК).
Частинами першою та другою статті 319 ЦК встановлено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Тобто за загальним правилом ЦК передбачає, що саме після набуття права власності на майно власник може реалізовувати свої правомочності щодо володіння, користування та розпоряджання таким майном.
При цьому слід розуміти, що майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки (частина перша статті 190 ЦК).
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Таким чином, при вирішенні питання про здійснення власником своїх правомочностей щодо нерухомого майна необхідно керуватися тим, що особа вважається власником після державної реєстрації права власності на таке майно, а тому відповідні правомочності власника об’єкта нерухомості притаманні такій особі вже після відповідної реєстрації.
Водночас необхідно враховувати, що наведені вище норми стосовно нерухомого майна не виключають загальних положень цивільного законодавства щодо права власності на інші об’єкти цивільних правовідносин, адже до появи нерухомого майна у розумінні норм ЦК особі може належати право власності на речі, з якого це майно створюється, та/або належати певні майнові права.
Наприклад, особа, яка здійснює будівництво індивідуального садового чи дачного будинку, ще не будучи власником нерухомого майна може повноцінно, в межах законодавства, на етапі будівництва здійснити поділ такого будинку та завершити будівництво будинку зблокованого типу. Аналогічні дії можуть бути вчинені під час будівництва ОНМ в результаті інвестиційної діяльності тощо.
У випадку, коли особа придбала чи в інший спосіб набула право власності на нерухоме майно, право власності на яке належним чином зареєстровано, до моменту проведення державної реєстрації права власності за набувачем такого права, власником майна вважатиметься попередній власник, якому й належатимуть відповідні правомочності.
Важливі юридичні застереження!
1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.
2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.
Персональні дані, вказані Вами у зверненнях, захищаються та обробляються Міністерством юстиції України відповідно до Закону України “Про захист персональних даних” з метою розгляду Ваших звернень згідно із законодавством.
Перший заступник Міністра
Євгеній ГОРОВЕЦЬ
