МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 21.12.2022 р. № 120789/Б-27637/8.4.4
Міністерство юстиції України розглянуло Ваше звернення від 15 листопада 2022 року щодо деяких питань, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та в межах компетенції повідомляє таке.
Щодо законодавчих змін до частини третьої статті 31 Закону України “Про оренду землі”
Законом України від 12 травня 2022 року № 2255-IX “Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству” частину третю статті 31 Закону України “Про оренду землі” було доповнено новими реченнями другим та третім, відповідно до яких правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем), за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним.
Вказані зміни набрали чинності 26 вересня 2022 року.
Позиція Міністерства юстиції України стосовно порядку державної реєстрації припинення права оренди землі відповідно до вимог частини третьої статті 31 Закону України “Про оренду землі” (в редакції Закону України від 12 травня 2022 року № 2255-IX “Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству”) викладена в листі від 21 грудня 2022 року № 120613/8.4.4/32-22 (копія додається) (див. окремо в базі).
Разом з тим просимо звернути увагу, що згідно зі статтею 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи.
Відтак, положення частини третьої статті 31 Закону України “Про оренду землі” (в редакції, що діє з 26 вересня 2022 року) поширюється на правовідносини щодо добровільного розірвання договору оренди землі, які виникли починаючи з 26 вересня 2022 року.
Щодо обов’язковості наявності відомостей про ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта)
Законом України від 15 серпня 2022 року № 2518 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” частину третю статті 13 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” викладено у новій редакції, відповідно до якої, зокрема, визначено, що відомостями про об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, є відомості про ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об’єктів нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, яким присвоєно відповідний ідентифікатор), тип об’єкта (будівля, споруда, квартира, гаражний бокс, машиномісце тощо), загальна та (за наявності) житлова площа приміщень об’єкта (для об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості – площа відповідно до проектної документації на будівництво), відсоток готовності (для об’єкта незавершеного будівництва), адреса об’єкта нерухомого майна (для закінчених будівництвом об’єктів, а також для об’єктів будівництва, яким присвоєно адресу), що вносяться на підставі відомостей, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва в порядку інформаційної взаємодії з такою системою. У разі відсутності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про відповідний об’єкт такі відомості вносяться на підставі документів, поданих для державної реєстрації прав.
При цьому слід зазначити, що відповідно до частини сьомої статті 26-2 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” у разі поділу або об’єднання закінченого будівництвом об’єкта ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта анулюється. Закінченим будівництвом об’єктам, що утворилися внаслідок їх поділу або об’єднання, присвоюється новий ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта, який повинен містити посилання на ідентифікатор (ідентифікатори) об’єкта (об’єктів), з якого такі об’єкти утворилися.
У разі виділу частки із закінченого будівництвом об’єкта ідентифікатор об’єкта, з якого виділено частку, залишається незмінним. Закінченому будівництвом об’єкту, що утворився внаслідок виділу частки, присвоюється новий ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта, який повинен містити посилання на ідентифікатор об’єкта, з якого такий об’єкт утворився.
У випадках, визначених цією частиною, новий ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта присвоюється під час виготовлення виконавцем робіт з технічної інвентаризації за допомогою Реєстру будівельної діяльності технічного паспорта на відповідний об’єкт.
Варто наголосити, що частиною другою вказаної статті визначено, що ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) присвоюється:
- будинку, будівлі, споруді (у тому числі в комплексі);
- складовим частинам будинку, будівлі, споруди: квартирам, гаражним боксам, машиномісцям, іншим житловим та нежитловим приміщенням, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна;
- лінійному об’єкту інженерно-транспортної інфраструктури.
Ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) не присвоюється місцям загального користування та допоміжним приміщенням.
Тобто наявність присвоєного ідентифікатора закінченому будівництвом об’єкту є підтвердженням того, що цей об’єкт є самостійним об’єктом нерухомого майна і щодо нього можуть виникати права та обов’язки, у тому числі речові права.
Саме тому абзацом першим пункту 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі – Порядок), передбачено, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене у результаті поділу іншого нерухомого майна, виділу в натурі частки з іншого нерухомого майна або об’єднання іншого нерухомого майна (далі – поділу, виділу частки або об’єднання), проводиться за наявності відомостей з Державного земельного кадастру про формування нової (нових) земельної ділянки (земельних ділянок) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання, а щодо закінченого будівництвом об’єкта – за наявності ідентифікатора, присвоєного такому (таким) об’єкту (об’єктам) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
У той же час відповідно до абзаців другого та шостого вказаного пункту Порядку державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт, утворений у результаті поділу, виділу частки або об’єднання у результаті реконструкції проводиться відповідно до пунктів 77 – 81 цього Порядку з урахуванням особливостей, визначених цим пунктом. Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт, утворений у результаті поділу, виділу частки або об’єднання без проведення реконструкції, проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію та присвоєння такому об’єкту адреси, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Таким чином, під час проведення державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт, що утворився в у результаті поділу, виділу частки або об’єднання, державним реєстратором прав на нерухоме майно з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва в обов’язковому порядку використовуються відомості про такий об’єкт, у тому числі, що характеризують його як самостійний об’єкт нерухомого майна.
Враховуючи наведене, а також вищевказані зміни у зв’язку з прийняттям Закону України від 15 серпня 2022 року № 2518 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, відомості про ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва використовуються виключно для об’єктів нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, яким присвоєно відповідний ідентифікатор.
Щодо необхідних документів для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що утворене в результаті діяльності кооперативу та побудоване до 05 серпня 1992 року
Особливості державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт у результаті здійснення нового будівництва чи реконструкції визначені пунктами 77 – 81 Порядку.
Абзацом третім пункту 78 Порядку встановлено, що документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, не вимагається в разі державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року.
При цьому зазначаємо, що абзацом четвертим пункту 81 Порядку встановлено, що у разі участі особи у діяльності кооперативу документом, що підтверджує набуття у власність членом кооперативу завершеного будівництвом об’єкта, є видана таким кооперативом довідка про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі.
Таким чином, при проведенні державної реєстрації права власності на гараж, що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року і створені в результаті діяльності кооперативу, документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, не вимагається.
Додаток: на 3 арк. в 1 прим.
Важливі юридичні застереження!
1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.
2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.
Перший заступник Міністра
Євгеній ГОРОВЕЦЬ