МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

ЛИСТ

від 18.07.2023 р. № 94000/101149-9-23/8.4.1

Міністерство юстиції України розглянуло лист […] щодо надання роз’яснень з окремих питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та в межах компетенції повідомляє таке.

Щодо надання переліку органів влади, підприємств, установ та організацій або їх правонаступників Автономної Республіки Крим, Донецької, Запорізької, Луганської, Миколаївської, Харківської, Херсонської областей, міста Севастополь, які проводили оформлення/реєстрацію речових прав до 1 січня 2013 року

Насамперед зазначаємо, що згідно зі статтею 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до Положення про Міністерство юстиції України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02 липня 2014 року № 228, Міністерство юстиції є головним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику, зокрема, з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з підпунктами 32, 33 пункту 4 вказаного Положення Мін’юст відповідно до покладених на нього завдань надає роз’яснення з питань, пов’язаних з діяльністю Мін’юсту, його територіальних органів, підприємств, установ та організацій, що належать до сфери управління Міністерства, а також стосовно актів, які ним видаються; організовує розгляд звернень громадян з питань, пов’язаних з діяльністю Мін’юсту, його територіальних органів, підприємств, установ та організацій, що належать до сфери його управління, а також стосовно актів, які ним видаються.

Разом з тим до 01 січня 2013 року реєстрацію прав власності на об’єкти нерухомого майна проводили бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ) на паперових носіях відповідно до законодавства, що діяло у відповідний проміжок часу у відповідній сфері, а починаючи з 2003 року – в Реєстрі прав власності на нерухоме майно відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07 лютого 2002 року № 7/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 року за № 157/6445 (втратив чинність згідно з наказом Міністерства юстиції України від 14 грудня 2012 року № 1844/5).

Слід зазначити, що БТІ є підприємствами, що не входять та не входили до сфери управління Мін’юсту. В переважній більшості такі підприємства є комунальними.

Відповідно до статті 17 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” підприємства, установи та організації, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, підпорядковуються, підзвітні та підконтрольні органам місцевого самоврядування.

Отже, для отримання інформації щодо БТІ, їх правонаступників, офіційних засобів зв’язку з ними пропонуємо звертатися до відповідних органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням нерухомого майна.

Крім того, звертаємо увагу, що відомості про БТІ, що свого часу здійснювали державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, також відображаються на реєстраційному написі, що проставлявся на документі про право власності, чи реєстраційному посвідченні, що додавалося до документа про право власності як невід’ємна його частина.

Водночас державний реєстратор прав на нерухоме майно починаючи з 01 січня 2013 року зобов’язаний встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав чи відмови в її проведенні.

Згідно з абзацом першим пункту 3 частини третьої статті 10 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі – Закон) державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року, обов’язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв’язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв’язку з вчиненням такої дії.

Тобто державний реєстратор зобов’язаний “актуалізувати” відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно до 01 січня 2013 року.

Чинним законодавством не передбачено винятків щодо застосування вищевказаної норми.

Щодо державної реєстрації права власності на підставі рішення суду про визнання права власності, набутого до 01 січня 2013 року, в якому відсутні технічні характеристики відповідного об’єкта нерухомого майна

Постановою Кабінету Міністрів України від 02 травня 2023 року № 432 “Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України у сферах державної реєстрації” пункт 58 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі – Порядок), викладено у новій редакції.

Як вбачається з аналізу норми пункту 58 Порядку, за загальним правилом відомості про технічні характеристики закінченого будівництвом об’єкта чи об’єкта будівництва мають отримуватись державним реєстратором прав на нерухоме майно з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі – ЄДЕССБ) виключно у випадку, коли у документах, що подаються для відповідної реєстрації права власності, відсутні технічні характеристики відповідного об’єкта (абзац перший пункту 58 Порядку).

Водночас з метою поступового наповнення ЄДЕССБ відомостями про закінчені будівництвом об’єкти правило щодо обов’язкового одержання відомостей з ЄДЕССБ було поширено і на випадки проведення державної реєстрації права власності, реєстрацію якого було проведено до 01 січня 2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення, незалежно від наявності в документах, що подаються для державної реєстрації прав, відомостей про його технічні характеристики.

Разом з тим абзац другий пункту 58 Порядку (на відміну від абзацу першого) містить винятки з цього правила, а саме щодо випадків державної реєстрації права власності на житло за заявами, поданими в електронній формі, або державної реєстрації права власності в умовах воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування.

При цьому обидва визначені винятки є самостійними та не пов’язаними між собою, а тому виняток “державна реєстрація права власності в умовах воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування” поширюється на усі закінчені будівництвом об’єкти незалежно від їх функціонального призначення, реєстрація прав на які була проведена до 01 січня 2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.

З огляду на викладене винятки із загального правила стосуються тільки абзацу другого пункту 58 Порядку, а тому в разі відсутності технічних характеристик закінченого будівництвом об’єкта в обсязі, необхідному для проведення державної реєстрації права власності, відомості про такі характеристики мають бути отримані з ЄДССБ.

Звертаємо увагу, що відповідно до абзацу першого пункту 3 частини третьої статті 10 Закону державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року, обов’язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв’язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв’язку з вчиненням такої дії.

За своєю правовою суттю паперовий носій інформації, ведення якого здійснювалося БТІ, є аналогічним відомостям Реєстру прав власності на нерухоме майно. Саме тому у разі наявності у відомостях, отриманих від БТІ, інформації про технічні характеристики об’єкта нерухомого майна, аналогічно як і у відомостях з Реєстру прав власності на нерухоме майно, державний реєстратор використовує зазначені технічні характеристики об’єкта нерухомого майна для цілей проведення державної реєстрації права власності. В такому разі абзац перший пункту 58 Порядку не застосовується.

Щодо дій державного реєстратора у разі подання заявником документів, реєстраційних посвідчень для проведення реєстраційних дій, оформлених російською мовою

Згідно з частиною третьою статті 3 Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:

реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;

на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації.

Закон не містить ніяких винятків, що дають можливість ставити під сумнів дійсність речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року. Слід констатувати, що на практиці, що склалася в 1990 – 2000-х роках, можна зустріти як документи, видані з використанням іноземної мови, діалекту чи суржику, так і проведення реєстраційних дій з використанням іноземної мови, діалекту чи суржику. Проте вказане не є підставою для невизнання дійсними відповідних речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Водночас відповідно до чинного законодавства державна реєстрація речових прав та ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) здійснюється державною мовою.

Відповідно до пункту 7 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141, під час формування заяви про державну реєстрацію прав додатково до відомостей, передбачених пунктом 6 цього Порядку, вносяться відомості, зокрема, про тип об’єкта речових прав та про суб’єкта речового права (для фізичних осіб – прізвище, власне ім’я та по батькові (за наявності), унікальний номер запису в Єдиному державному демографічному реєстрі (за наявності), реєстраційний номер облікової картки платника податків (у разі відсутності у фізичної особи реєстраційного номера облікової картки платника податків через свої релігійні переконання, про що офіційно повідомлено відповідному контролюючому органу, додатково вносяться відомості про реквізити паспорта громадянина України).

Аналогічні відомості передбачені і під час внесення до Державного реєстру прав відомостей про об’єкт речового права та про право власності.

Таким чином, у випадку, зазначеному в листі, власнику нерухомого майна під час звернення за проведенням державної реєстрації права власності на нерухоме майно достатньо надати відомості, необхідні для подальшого формування заяви у сфері державної реєстрації прав і проведення державної реєстрації.

Важливі юридичні застереження

1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.

2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.

Перший заступник Міністра
Євгеній ГОРОВЕЦЬ