МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

ЛИСТ

від 11.06.2021 р. № 25307/10474-26-21/8.4.1

Міністерством юстиції України […] стосовно надання роз’яснення щодо можливості державної реєстрації іншого речового права на нерухоме майно, якщо на таке майно зареєстроване право оренди, та повідомляється.

Перш за все звертаємо увагу, що роз’яснення законодавства має надаватися в умовах обізнаності з усіма фактичними обставинами справи, в розрізі якої постало відповідне питання юридичного характеру. До того ж звернення має форму, за якої відсутнє розуміння всіх обставин справи, необхідних для повного і всебічного аналізу зазначеної ситуації.

Водночас, в контексті порушеного питання зазначаємо таке.

Відповідно до частини першої статті 770 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, регулює Закон України “Про оренду державного та комунального майна” (далі – Закон).

Правонаступництво у разі зміни власника орендованого майна регулюється частиною восьмою статті 20 Закону, згідно з якою у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов’язки за договором оренди, якщо інше не передбачено договором.

З правового аналізу зазначених норм вбачається, що договір оренди зберігає чинність при переході права власності на майно, передане в оренду, до нового власника цього майна. Новий власник комунального (державного) майна набуває прав та обов’язків орендодавця за договором оренди та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. В результаті переходу права власності на орендоване майно відбудеться лише заміна орендодавця в договорі оренди.

Відповідно до частини першої статті 133 Господарського кодексу України (далі – ГКУ) основу правового режиму майна суб’єктів господарювання, на якій базується їх господарська діяльність, становлять право власності та інші речові права – право господарського відання, право оперативного управління.

Частиною першою статті 317 ЦКУ встановлено, що зміст права власності полягає в тому, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до частини першої статті 137 ГКУ правом оперативного управління є речове право суб’єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом) для здійснення некомерційної господарської діяльності у межах, встановлених ГКУ та іншими законами, а також власником майна (уповноваженим ним органом).

В свою чергу, правом господарського відання, відповідно до частини першої статті 136 ГКУ, є речове право суб’єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами.

Частиною другою статті 135 ГКУ встановлено, що власник має право особисто або через уповноважені ним органи з метою здійснення підприємницької діяльності засновувати господарські організації, закріплюючи за ними належне йому майно на праві власності, праві господарського відання, а для здійснення некомерційної господарської діяльності – на праві оперативного управління, визначати мету та предмет діяльності таких організацій, склад і компетенцію їх органів управління, порядок прийняття ними рішень, склад і порядок використання майна, визначати інші умови господарювання у затверджених власником (уповноваженим ним органом) установчих документах господарської організації, а також здійснювати безпосередньо або через уповноважені ним органи у межах, встановлених законом, інші управлінські повноваження щодо заснованої організації та припиняти її діяльність відповідно до цього Кодексу та інших законів.

При цьому майном у ГКУ визнається сукупність речей та інших цінностей (включаючи нематеріальні активи), які мають вартісне визначення, виробляються чи використовуються у діяльності суб’єктів господарювання та відображаються в їх балансі або враховуються в інших передбачених законом формах обліку майна цих суб’єктів. Основними фондами виробничого і невиробничого призначення є будинки, споруди, машини та устаткування, обладнання, інструмент, виробничий інвентар і приладдя, господарський інвентар та інше майно тривалого використання, що віднесено законодавством до основних фондів (частина перша та друга статті 139 ГКУ).

Водночас відповідно до пункту 10 частини першої статті 1 Закону орендою є речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов’язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.

Орендодавцями, відповідно до пункту “г” статті 3 Закону, є, зокрема балансоутримувачі.

З аналізу положень законодавства можна дійти висновку, що балансоутримувачем є державне, комунальне підприємство, установа, організація, господарське товариство, 100 відсотків акцій (часток) якого належать державі, Автономній Республіці Крим, територіальній громаді або іншому господарському товариству, 100 відсотків акцій (часток) якого належать державі, на балансі або у власності якого перебуває майно.

В свою чергу, відповідно до частини третьої статті 78 ГКУ майно комунального унітарного підприємства перебуває у комунальній власності і закріплюється за таким підприємством на праві господарського відання (комунальне комерційне підприємство) або на праві оперативного управління (комунальне некомерційне підприємство).

Таким чином, враховуючи правову природу права господарського відання, права оперативного управління, перебування майна в тимчасовому платному користуванні на підставі договору оренди не перешкоджає власнику закріпити таке майно на праві оперативного управління або праві господарського відання (що містять тріаду правомочностей власника стосовно володіння, користування і розпорядження майном), визначивши відповідного балансоутримувача майна.

Листи міністерств не створюють норм права, а мають інформаційний характер.

Перший заступник Міністра
Євгеній ГОРОВЕЦЬ