МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 11.10.2021 р. № 91773/Т-28541/8.4.3
Щодо роз’яснення законодавства
Міністерство юстиції […] щодо деяких питань, пов’язаних із порядком проведення державної реєстрації права довірчої власності на об’єкт нерухомого майна, та повідомляє наступне.
Відповідь у стислому викладенні (#Мін’юстПростоюМовою)
Право довірчої власності слід розглядати у двох різних випадках: “право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно” та “право довірчої власності” як похідне речове право на нерухоме майно.
Головною відмінною ознакою зазначених речових прав є наявність/відсутність основного зобов’язання за договором про встановлення довірчої власності. Залежно від вказаного і визначається спосіб проведення державної реєстрації відповідного речового права.
Відповідь у розгорнутому викладенні (#Мін’юстОфіційно)
Для надання відповіді на порушені у листі питання стосовно процедури проведення державної реєстрації права довірчої власності, в першу чергу слід дослідити та проаналізувати правову природу поняття “довірчої власності”.
Відповідно до статті 316 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Особливим видом права власності є право довірчої власності, яке виникає внаслідок закону або договору.
Статтею 1029 ЦК визначено, що за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно.
Згідно з частиною п’ятою статті 1033 ЦК управитель, якщо це визначено договором про управління майном, є довірчим власником цього майна, яким він володіє, користується і розпоряджається відповідно до закону та договору управління майном. Договір про управління майном не тягне за собою переходу права власності до управителя на майно, передане в управління.
Тобто в даному випадку, враховуючи що в управителя виникають право володіння, користування і розпорядження майном, переданим в управління, але при цьому власник (установник управління) залишається незмінним, право довірчої власності по суті є речовим правом на майно, похідним від права власності.
У свою чергу параграф 8 глави 49 ЦК передбачає порядок, відповідно до якого право довірчої власності виникає як спосіб забезпечення виконання зобов’язання.
Згідно зі статтею 5971 ЦК за договором про встановлення довірчої власності одна сторона (довірчий засновник) передає майно другій стороні (довірчому власнику) на праві довірчої власності для забезпечення зобов’язання боржника за кредитним договором, договором позики.
Право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язань є різновидом права власності на майно, за яким кредитор, який отримав майно у довірчу власність (довірчий власник), не має права самостійно відчужувати таке майно, крім як для звернення стягнення на нього, а також викупу його для суспільних потреб у порядку, встановленому законом.
З моменту встановлення довірчої власності право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється.
При цьому згідно з частиною першою статті 5974 ЦК об’єктом довірчої власності має право користуватися довірчий засновник (далі – користувач). Користувачем також може бути інша особа, визначена договором про встановлення довірчої власності.
Якщо об’єктом довірчої власності є земельна ділянка, передача її в користування іншим особам здійснюється в порядку, визначеному Земельним кодексом України.
Договір про встановлення довірчої власності може передбачати право користувача передавати об’єкт довірчої власності у тимчасове користування третім особам.
Право користування об’єктом довірчої власності третіми особами визначається відповідним договором про встановлення довірчої власності та підлягає державній реєстрації, зокрема як речового права, у встановленому законодавством порядку.
У свою чергу право довірчої власності, набуте в порядку, передбаченому статтею 59713 ЦК, також розглядається як спосіб забезпечення виконання зобов’язання.
Відповідно до статті 59713 ЦК довірча власність може виникнути на підставі договору, відповідно до якого одна сторона за власний рахунок, але в інтересах та за рекомендацією іншої сторони придбаває у третьої особи майно у довірчу власність.
При цьому сторона, яка придбала майно у довірчу власність, отримує право вимоги до особи, за рекомендацією якої відбулося придбання, щодо сплати компенсації вартості такого майна та/або процентів за користування чужими грошовими коштами.
У випадку, зазначеному в частині першій цієї статті, особа, яка придбала майно, набуває прав та обов’язків довірчого власника, а особа, в інтересах та за рекомендацією якої було придбане майно, – довірчого засновника.
Слід зауважити, що відповідно до положень статті 55 Закону України “Про нотаріат” договори про встановлення довірчої власності, об’єктом якої є нерухоме майно, яке належить третім особам і стане власністю довірчого засновника після укладення такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності довірчого засновника на нерухомість.
Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності довірчого засновника на нерухомість, що є об’єктом довірчої власності, довірчий власник реєструє в установленому законом порядку довірчу власність.
Якщо договором про встановлення довірчої власності передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності, нотаріус накладає таку заборону за повідомленням довірчого власника.
Водночас відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, визначає Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі – Закон), відповідно до положень статті 4 якого державній реєстрації прав підлягають:
1) право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;
2) речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право довірчої власності (крім права довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов’язань).
Умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону державної реєстрації прав, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов’язки суб’єктів у сфері державної реєстрації прав визначає Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.
Особливості набуття і реалізація права довірчої власності на земельні ділянки визначені статтею 891 Земельного кодексу України.
Вичерпний перелік суб’єктів, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, передбачений частиною першою статті 130 Кодексу.
Крім того, вказана норма передбачає і суб’єктів, яким за будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Також звертаємо увагу, що підпункт б пункту 15 розділу X Перехідних положень ЗК передбачає заборону купівлі-продажу або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 371 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення) до 1 січня 2024 року.
Важливі юридичні застереження!
1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.
2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації, не враховує особливостей відповідних фактичних обставин та грунтується на презумпції достовірності наданої заявником інформації.
3. З метою отримання повного та вичерпного юридичного аналізу конкретної справи рекомендується розглянути доцільність звернення до адвоката. Для соціально вразливих категорій громадян держава забезпечує безоплатну вторинну правову допомогу (охоплює захист, представництво інтересів в судах, інших державних органах, органах місцевого самоврядування, перед іншими особами, а також складення документів процесуального характеру) – детальніше на сайті www.legalaid.gov.ua.
4. Правова допомога часто потрібна не лише для отримання правильних відповідей на питання юридичного характеру. Нерідко без неї неможливо коректно сформулювати саме питання. Слід пам’ятати, що правильні відповіді на абстрактні питання, які сформульовані неправильно (зокрема, якщо вони насправді не стосуються конкретної справи), можуть призводити до хибних висновків, невдалої стратегії ведення справи та негативних наслідків.
Перший заступник Міністра
Євгеній ГОРОВЕЦЬ
