Для України сфера житлового будівництва є критично важливою. Забезпечення населення доступним і безпечним житлом безпосередньо впливає на відновлення громад та переміщення мільйонів людей, які постраждали внаслідок війни. Саме тому запобігання можливим корупційним зловживанням у цій сфері є одним з ключових запитів суспільства. Як сформувати підґрунтя для системних змін, здатних захистити інтереси інвесторів і відновити довіру до первинного ринку житла в Україні?

Фахівці Національного агентства з питань запобігання корупції (НАЗК) спільно з експертами Програми підтримки ОБСЄ для України підготували комплексне дослідження «Корупційні ризики, пов’язані з процедурою інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва із використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб: моделювання та пропозиції щодо їх мінімізації/усунення». Дослідження покликане стати основою для комплексної стратегії реформування цієї галузі.

«Сфера будівництва входить в ТОП-7 найбільш насичених корупційними ризиками. Тому тема дослідження є дуже актуальною в контексті запобігання корупції. Крім того, в умовах війни, значних руйнувань і внутрішнього переміщення особливо важливо забезпечити, щоб люди, які шукають нове житло, були захищені від можливих зловживань»– зазначив заступник Голови НАЗК Сергій Гупяк під час презентації дослідження.

Фінансування житлового будівництва із залученням коштів фізичних і юридичних осіб традиційно належить до сфер з підвищеним рівнем корупційних ризиків. Висока вартість об’єктів, тривалий інвестиційний цикл, складна багаторівнева система дозвільних процедур і множинність залучених суб’єктів формують середовище, у якому навіть незначні прогалини правового регулювання або слабкість інституційного контролю здатні трансформуватися у системні зловживання.

Водночас війна суттєво змінила умови функціонування ринку. На цьому наголосили учасники презентації дослідження.

«З початком повномасштабного вторгнення потреба у житлі для мільйонів українців залишається одним із ключових викликів для держави. Внаслідок війни вже пошкоджено або зруйновано понад 14% житлового фонду країни, що суттєво підвищує потребу у прозорих, безпечних та ефективних механізмах житлового будівництва. Саме тому усунення корупційних ризиків у цій сфері є критично важливим. Прозорі правила, належний захист інвесторів і зрозумілі механізми фінансування дадуть змогу залучити додатковий приватний капітал та міжнародну підтримку у сектор, який сьогодні залишається один із найважливіших», – зазначила заступниця Міністра розвитку громад та територій України Наталія Козловська.

Арсен Ільін, член Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку України (НКЦПФР) зазначив, що комісія досить плідно співпрацювала над дослідженням та подякував всім залученим.

«Але станом на зараз ландшафт змінився. І в подальшому це треба буде враховувати. Сама проблематика Фондів фінансування будівництва дуже змінилася, тому що їх стає все менше. Одна з причин – девелопери самі напряму зараз можуть організовувати продажі»– додав він.

За словами Наталії Ступницької, керівниці проектного відділу (демократизація та належне урядування, верховенство права та права людини) Програми підтримки ОБСЄ для України, прозорість механізмів інвестування та фінансування будівництва – це питання довіри, довіри громадян, інвесторів, а також міжнародних партнерів. І сьогодні в умовах відбудови України ці питання набувають особливої ваги.

«Дослідження пропонує системний погляд на корупційні ризики у фінансуванні житлового будівництва і зосереджується не лише на аналізі вже зафіксованих порушень, але й, що особливо важливо, на виявленні правових та інституційних вразливостей. Саме такий підхід дозволяє діяти на випередження: виявляти ризики на ранніх етапах і формувати чіткі практичні рекомендації для підвищення прозорості та ефективності регулювання»– зазначила Наталія Ступницька.

У межах дослідження ідентифіковано 10 корупційних ризиків та проаналізовано механізм інвестування в будівництво житла, а також визначено ключові проблеми, які можуть сприяти виникненню корупційних ризиків, зокрема: 

• недосконалість регулювання Фондів фінансування будівництва (ФФБ) та Фондів операцій з нерухомістю (ФОН);
• відсутність контролю за діяльністю девелоперів;
• фрагментованість державного нагляду. 

У дослідженні зосереджено увагу також на моделюванні можливих корупційних ризиків, що дозволяє завчасно ідентифікувати, оцінити та контролювати потенційні загрози.

На основі проведеного ґрунтовного аналізу інформації експерти НАЗК розробили рекомендації стратегічного характеру для підвищення прозорості та ефективності регулювання у цій сфері. Серед рекомендацій запропоновано розробити нормативно-правові акти, які передбачатимуть:

• деталізацію (уточнення) переліку заборонених операцій з коштами ФФБ/ФОН;
• єдине визначення терміна «пов’язані особи», що застосовується для цілей заборони афілійованості управителя ФФБ/ФОН і забудовника;
• встановлення спеціального регуляторного режиму для девелоперів, які залучають недержавні кошти у житлове будівництво.

Крім того, рекомендовано розглянути можливість запровадження комплексного підходу до контролю за фінансуванням житлового будівництва, який поєднує оцінку виду об’єкта будівництва, способу залучення коштів фізичних осіб та наявності зареєстрованого спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.

«Питання ризиків у сфері інвестування в будівництво – це про незахищеність інвестицій, про довіру, яка підірвана тим, що в минулому деякі недобросовісні забудовники не виконували свої зобов’язання, маємо певну негативну спадщину. Ми постійно виходимо з ініціативами, які мінімізують корупційні ризики», – зазначив Олександр Новицький, Голова Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ). Одне з таких останніх нововведень, за його словами, – запровадження мобільного застосунку «Прозоре будівництво», ініційоване ДІАМ спільно з Міністерством розвитку громад та територій та Міністерством цифрової трансформації. З 1 квітня цей застосунок стане обов’язковим для інспекторів всіх органів державного архітектурно-будівельного контролю під час прийняття в експлуатацію об’єктів.

У презентації дослідження взяли участь, зокрема, представники Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку України, Державної інспекції архітектури та містобудування України, Міністерства розвитку громад, Бюро економічної безпеки України, Національного антикорупційного бюро України, обласних військових адміністрацій, громадських організацій, бізнес-спільноти, наукової спільноти.

Дослідження доступне за посиланням.