МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

ЛИСТ

від 21.12.2022 р. № 120613/8.4.4/32-22

Міжрегіональним управлінням Міністерства юстиції

Міністерство юстиції України з метою формування єдиної практики проведення державної реєстрації припинення права оренди землі у зв’язку з достроковим розірванням договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства) повідомляє таке.

Законом України від 12 травня 2022 року № 2255-IX “Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству” частину третю статті 31 Закону України “Про оренду землі” (далі – Закон) було доповнено новими реченнями другим та третім, відповідно до яких правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним.

Відповідно до статті 32 Закону, якою врегульовано відносини з припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, дострокове розірвання договору можливе на підставі рішення суду або ж за згодою сторін за ініціативи однієї із них.

Таким чином, звертаємо увагу на те, що гіпотеза вказаної вище норми частини третьої статті 31 Закону передбачає її застосування лише у випадках дострокового припинення відносин оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення внаслідок волевиявлення сторін відповідного договору і не поширюється на інші правовідносини, що можуть виникати в цих орендних відносинах.

Так, зокрема, у разі дострокового розірвання договору оренди землі сільськогосподарського призначення, яка перебуває і в суборенді, виконання вимог статті 31 Закону, пов’язаних із значним правочином, потребуватиметься виключно щодо договору оренди землі. З огляду на інші положення Закону щодо договору суборенди строк дії такого договору безпосередньо залежить від строку дії договору оренди землі, а тому дострокове припинення таких відносин випливатиме не з волі сторін, а з імперативної норми Закону.

При цьому необхідно розрізняти випадки, коли застосовуються положення статей 32-2 чи 33 Закону, що пов’язані із закінченням строку дії договору оренди землі сільськогосподарського призначення, а не із достроковим розірванням такого договору. Так, зокрема, у разі якщо сторона договору оренди землі сільськогосподарського призначення бажає скористатися правом відмови від поновлення договору відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України, то в такому разі мова не йде про дострокове припинення такого договору, оскільки договір оренди землі сільськогосподарського призначення буде діяти той строк, на який він укладено.

Також слід звернути увагу, що положення статті 31 Закону не застосовуються у діяльності акціонерних товариств, повних та командитних товариств, що є орендарями земель сільськогосподарського призначення.

Як передбачено частиною третьою статті 31 Закону, рішення про розірвання договору оренди землі сільськогосподарського призначення приймаються вищим органом юридичної особи.

При цьому вищий орган юридичної особи в описаному випадку може бути визначений як на законодавчому рівні, так і передбачатись у статуті такої юридичної особи.

До прикладу, відповідно до частини другої статті 97 Цивільного кодексу України органами управління товариством є загальні збори його учасників і виконавчий орган, якщо інше не встановлено законом.

Загальні збори учасників товариства мають право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, у тому числі і з тих, що належать до компетенції інших органів товариства (частина перша статті 98 Цивільного кодексу України).

Таким чином, саме загальними зборами товариства будуть прийматися рішення щодо надання згоди на розірвання договору оренди землі сільськогосподарського призначення.

У той же час Закон України “Про фермерське господарство” імперативно не визначає орган управління такої юридичної особи, а отже цей орган визначатиметься статутом фермерського господарства.

Також звертаємо увагу, що якщо статутом юридичної особи приватного права прямо передбачено, що такий правочин не є значним, будь-яких рішень вищого органу юридичної особи для розірвання договору оренди землі не потрібно.

З огляду на вказане для державної реєстрації дострокового припинення права оренди землі сільськогосподарського призначення, де орендарем є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), необхідно надати договір про дострокове розірвання договору оренди землі сільськогосподарського призначення та рішення, прийняте вищим органом юридичної особи, про надання згоди на вчинення такого значного правочину. Зазначене не стосується випадків, коли статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним.

Просимо зазначену інформацію довести до відома суб’єктів державної реєстрації, нотаріусів та провести відповідну роз’яснювальну роботу.

Перший заступник Міністра
Євгеній ГОРОВЕЦЬ