МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 06.02.2024 р. № 19629/К-492/8.4.4
Міністерство юстиції України […] щодо надання роз’яснень з питань державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно, зокрема під час посвідчення договору про придбання житла із використанням житлового сертифіката, повідомляє.
Відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі – Закон) державній реєстрації підлягають як речові права на нерухоме майно, так і обтяження таких прав.
Згідно з абзацом першим пункту 5 частини першої статті 2 Закону обтяження – це заборона або обмеження розпорядження та/або користування нерухомим майном, встановлені законом, актами уповноважених на це органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, або такі, що виникли з правочину.
Частиною третьою статті 13 Закону встановлено, що розділ Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) містить, зокрема, відомості про обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та суб’єкта (суб’єктів) цих обтяжень.
Пунктом 32 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141 (далі – Порядок ведення), встановлено, що до Державного реєстру прав вносяться такі відомості про обтяження речового права, як, зокрема, відомості про обтяжувача, крім випадків, передбачених цим пунктом.
Так, вказаним пунктом передбачено низку відповідних випадків. Зокрема, у разі державної реєстрації наміру власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу земельної ділянки до Державного реєстру прав замість відомостей про обтяжувача вносяться відомості про власника нерухомого майна, який має намір продажу, а у разі державної реєстрації гарантійної частки, обтяження подільного об’єкта будівництва чи у випадках, передбачених законом, обтяження на користь замовника/девелопера будівництва на об’єкт нерухомого майна до Державного реєстру прав вносяться виключно відомості про вид обтяження та підстава для державної реєстрації обтяження – відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії від Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
З огляду на вищенаведене та з урахуванням системного аналізу норм законодавства у відповідній сфері відносин до Державного реєстру прав вносяться відомості про обтяжувача у випадку, коли обов’язковою умовою накладення такого обтяження є прийняття рішення або вчинення дій в межах та у спосіб, визначених законом, певним уповноваженим суб’єктом – фізичною чи юридичною особою. У випадку коли законом передбачено накладення обтяження речового права на нерухоме майно без прийняття рішення чи вчинення певної дії уповноваженим суб’єктом, в такому випадку пунктом 32 Порядку ведення не передбачено внесення відомостей про обтяжувача. Варто зазначити, що наповнення Державного реєстру прав відомостями про обтяжувача є необхідним з метою забезпечення цивільно-правового обороту відомостями про суб’єкта, з дій чи рішень якого виникло обтяження речового права на нерухоме майно, що має значення, зокрема, у випадку оскарження таких дій чи рішень в порядку, визначеному законодавством.
До прикладу, у разі накладення арешту на майно відповідно до Цивільного процесуального кодексу України рішення приймається судом шляхом постановлення відповідної ухвали. При цьому судом вживаються заходи забезпечення позову виключно у результаті розгляду заяви про забезпечення позову, поданої учасником справи. Таким чином, у Державному реєстрі прав у відомостях про обтяжувача зазначається відповідний суд, що постановив ухвалу про накладення арешту на майно.
Іншим прикладом є норми Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, якими передбачено обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на користь покупця спеціального майнового права чи на користь продавця такого права. Накладення такого обтяження не передбачає прийняття рішення або вчинення дій певним уповноваженим суб’єктом. Таким чином, до Державного реєстру прав відомості про обтяжувача не вносяться.
У контексті порушеного у листі питання зазначаємо, що відповідно до частини сімнадцятої статті 8 Закону України “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України” нотаріус, який посвідчує договір про придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання такого приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката, накладає заборону відчуження строком на п’ять років.
Накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно), об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, що підлягають державній реєстрації, є нотаріальною дією відповідно до статті 34 Закону України “Про нотаріат”.
Згідно зі статтею 74 Закону України “Про нотаріат” нотаріус за місцезнаходженням житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна або за місцем розташування земельної ділянки, або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину накладає заборону їх відчуження, зокрема, у випадках, передбачених законом.
Враховуючи наведене, оскільки саме нотаріусом як особою, на яку покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені законом, з метою надання їм юридичної вірогідності вчиняється нотаріальна дія з накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна, то відповідно у Державному реєстрі прав у відомостях про обтяжувача мають бути зазначені відомості про такого нотаріуса.
Важливі юридичні застереження
1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.
2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації, не враховує особливостей відповідних фактичних обставин та ґрунтується на презумпції достовірності наданої заявником інформації.
3. З метою отримання повного та вичерпного юридичного аналізу конкретної справи рекомендується розглянути доцільність звернення до адвоката. Для соціально вразливих категорій громадян держава забезпечує безоплатну вторинну правничу допомогу (охоплює захист, представництво інтересів в судах, інших державних органах, органах місцевого самоврядування, перед іншими особами, а також складення документів процесуального характеру) – детальніше на сайті: www.legalaid.gov.ua.
4. Правнича допомога часто потрібна не лише для отримання правильних відповідей на питання юридичного характеру. Нерідко без неї неможливо коректно сформулювати саме питання. Слід пам’ятати, що правильні відповіді на абстрактні питання, які сформульовані неправильно (зокрема, якщо вони насправді не стосуються конкретної справи), можуть призводити до хибних висновків, невдалої стратегії ведення справи та негативних наслідків.
____________
Персональні дані, вказані Вами у зверненні, захищаються та обробляються Міністерством юстиції України відповідно до Закону України “Про захист персональних даних” з метою розгляду Вашого звернення згідно із законодавством.
Перший заступник Міністра
Євгеній ГОРОВЕЦЬ
